Fiscalité location meublée

Dans le secteur de l'immobilier, louer des logements nus a souvent été l'option des nombreux investisseurs qui s'y aventurent. Mais aujourd'hui, la tendance semble clairement se pencher en faveur de la location meublée dont le régime fiscal ne cesse de plaire du fait de ses nombreux atouts. Quelle fiscalité régit donc les activités de location meublée ? Découvrez ici une complète présentation des règles fiscales qui régissent la location meublée ainsi que les principaux avantages qu'elle offre.

Location meublée : quelle fiscalité ?

La location nue et celle meublée ne relèvent pas du même régime fiscal. Des règles spécifiques ont été édictées par la loi pour régir toute l'activité de location meublée. De prime abord, il est important de savoir que tous les revenus locatifs perçus par le loueur de logement meublé doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il n'en est pas de même pour les revenus issus de la location nue qui, selon la loi, doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité considère un logement comme meublé lorsque le propriétaire bailleur se charge de l'équiper de tous les meubles et objets d'usage quotidien dont le locataire aura besoin pour vivre décemment.

Micro BIC et réel simplifié : quel régime fiscal s'applique ?

Le régime de la microentreprise (BIC) et le régime du réel simplifié constituent les deux régimes fiscaux auxquels les loueurs de logements meublés doivent appartenir. Ils sont en réalité les deux composantes de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'appartenance à l'un ou à l'autre se détermine par le chiffre d'affaires annuel du loueur.

Le régime de la microentreprise

Pour relever de ce régime, le chiffre d'affaires annuel du propriétaire, c'est-à-dire l'ensemble des loyers perçus par lui, doit être inférieur ou égal à 70 000 euros hors taxes. Ce montant autrefois à 33 200 euros a connu cette augmentation du fait des nouvelles réformes initiées par la loi de finances de l'année 2018. Les locations saisonnières de tourisme et de chambre d'hôtes sont exclues de ce plafond par la loi. Pour elles, la loi de finances de l'année 2018 a fixé le seuil qui permet de rester dans ce régime à 170 000 euros par an. Il s'agit là d'un seuil qui a également connu une nette augmentation, car son montant initial s'élevait à seulement 82 800 euros par an. Les loyers perçus par le loueur sont ensuite abattus (réduits) de 50 %, ce qui signifie que c'est la moitié du chiffre d'affaires réalisé qui est imposée. En plus de cela, le fisc opérera l'imposition en fonction du revenu global déclaré. De ce fait, si le montant déclaré varie d'une année par rapport à une autre, le taux d'imposition varie également, car il n'existe pas de taux fixe ou standard.

Le régime du réel simplifié

Pour relever de ce régime, deux possibilités existent. Premièrement, la loi permet au propriétaire bailleur qui estime que le régime du micro-BIC ne l'avantage pas d'opter pour celui du réel simplifié. Il pourra ainsi le faire même si son chiffre d'affaires annuel est inférieur aux différents seuils prévus par le législateur. La seule condition dans ce cas est l'accomplissement de certaines formalités administratives. Deuxièmement, lorsqu'un propriétaire bailleur perçoit des revenus locatifs qui dépassent les seuils ci-dessus évoqués pendant deux années consécutives, il entre automatiquement dans le régime du réel simplifié. Mais, si cela ne se produit qu'une seule fois, il demeure dans le régime de la microentreprise. En lieu et place de l'abattement de 50 % contenu dans le régime de la microentreprise, celui du réel simplifié offre plutôt la possibilité de déduire divers frais sur les loyers pendant une période de dix ans. Il s'agit de frais comme :

Les intérêts des emprunts contractés pour entretenir l'immeuble ;
Les frais d'agence immobilière et d'assurances ;
La valeur de l'immeuble ;
Les frais d'amélioration de l'immeuble et de son mobilier ;
Les frais de réparation des équipements ou accessoires endommagés.

Par ailleurs, les règles fiscales qui régissent les activités de location de logement meublé diffèrent selon les deux statuts du domaine, à savoir : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP).

LMNP et LMP : quelle fiscalité ?

Les deux statuts des acteurs de la location meublée peuvent être acquis sous certaines conditions. Chacun d'eux possède ensuite certaines spécificités fiscales importantes à savoir.

Le statut du loueur en meublé professionnel (LMP)

Le propriétaire bailleur qui souhaite obtenir ce statut doit remplir certaines conditions limitativement prévues par la loi. Ces dernières doivent nécessairement être réunies :

Les recettes annuelles (loyers et charges) doivent être supérieures à 23 000 euros TTC ;
Un membre du foyer fiscal (ménage) doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
Les recettes effectivement perçues par le propriétaire bailleur doivent excéder tous les autres revenus d'activité (salaires et autres) du foyer fiscal.

Les règles fiscales en vigueur précisent que ces trois conditions sont cumulatives. Cela signifie que lorsque l'une d'elles n'est pas remplie, le statut de loueur professionnel n'est pas obtenu.

L'impôt sur la fortune

Les loyers perçus par le propriétaire bailleur sont exonérés de l'impôt sur la fortune. La loi considère ici que ces revenus sont déjà supérieurs à tous les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Les plus-values de cession

Le loueur en meublé professionnel bénéficie d'une exonération totale lorsque l'ensemble de ses revenus locatifs sur les deux dernières années est inférieur à 90 000 euros HT. Mais, il faut également que son activité de location ait débuté il y a moins de cinq années. Par contre, l'exonération sera partielle si les revenus locatifs en question sont compris entre 90 000 euros et 126 000 euros HT.

Les impôts locaux

Le loueur professionnel doit s'acquitter des impôts locaux suivants :

La taxe foncière ;
La cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Les déficits

Les règles fiscales qui régissent le statut de loueur en meublé professionnel lui permettent de déduire de ses recettes (les loyers) toutes les pertes qu'il a connues.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Ce statut est généralement obtenu par les propriétaires qui ne remplissent pas les conditions requises pour obtenir celui de loueur professionnel. Des règles fiscales sont également propres à ce statut.

Les impôts locaux

À l'instar du loueur professionnel, le bailleur non professionnel doit payer certains impôts locaux, dont la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises ainsi que la taxe d'habitation. Concernant cette dernière, elle n'est pas due si le logement loué est distinct et séparé de l'habitation personnelle du loueur.

L'impôt sur la fortune

Lorsque le patrimoine net taxable du loueur est supérieur à 1 300 000 euros, il doit payer l'impôt sur la fortune.

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Le propriétaire qui exerce une activité de location de logement meublé à titre non professionnel est exonéré du paiement de la TVA.

L'impôt sur le revenu

Lorsque le logement loué meublé est une partie de l'habitation principale du propriétaire bailleur, les loyers qu'il perçoit sont exonérés de l'impôt sur le revenu. Il en est de même des chambres d'hôtes lorsque leurs loyers n'excèdent pas 760 euros par an.